Начните с разговора, а не с угроз
Большинство задержек временные: сдвинулась зарплата, забыли счёт. Позвоните или напишите сразу после первой просрочки и письменно, хотя бы сообщением, согласуйте конкретную дату оплаты, чтобы остался след. Раннее спокойное реагирование сохраняет отношения и не даёт долгу расти.
Письменное предупреждение и расторжение
Закон об аренде жилых помещений позволяет арендодателю расторгнуть договор, если долг по арендной плате превышает плату за два месяца (если договор не допускает большей суммы) или коммунальные платежи просрочены более двух месяцев. Арендатора нужно письменно предупредить минимум за месяц.
- Укажите невыполненную обязанность, срок просрочки, сумму долга и последствия: договор будет расторгнут, и вы обратитесь в суд.
- Отправьте предупреждение по указанному в договоре адресу, в том числе по e-mail, или через присяжного судебного исполнителя: тогда датой получения считается дата в его акте.
- Сохраните доказательство отправки: оно понадобится в суде.
Отправьте предупреждение по адресу или e-mail из договора либо поручите вручение присяжному судебному исполнителю и сохраните доказательство.
Письменное предупреждение
ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ Уважаемый(-ая) [имя арендатора]! По нашему договору аренды жилого помещения по адресу [адрес] вы обязаны платить арендную плату в размере и сроки, установленные договором. Эта обязанность не выполнена: арендная плата не внесена, начиная с платежа со сроком [дата]. Долг составляет [сумма]. На основании статьи 24 Закона об аренде жилых помещений я расторгаю договор аренды. Договор прекращается [дата], и к этому дню вы должны освободить квартиру. Если долг не будет погашен, а квартира не будет освобождена, я обращусь в суд о выселении и взыскании долга. С уважением
Выселение: ускоренный или обычный путь
Если по истечении срока предупреждения арендатор не съехал, выселить его можно только по решению суда через судебного исполнителя. Путь зависит от того, как оформлен договор.
- Ускоренное бесспорное выселение: если договор внесён в Земельную книгу или заверен нотариусом и в нём есть обязанность арендатора освободить квартиру при неуплате, подайте заявление в районный (городской) суд по месту нахождения недвижимости. Приложите договор, подтверждение уплаты госпошлины и доказательство вручения предупреждения.
- Судья решает в течение 7 дней без заседания, решение исполняется немедленно. Если квартиру нужно освободить до окончания срока договора, арендатору дают два месяца на добровольный выезд. Арендатор может оспорить долг иском в течение шести месяцев.
- Госпошлина за бесспорное заявление: 80 € за выселение и по шкале за долг, начиная с 5 €.
- Обычный иск: если договор не зарегистрирован и не заверен, нужно подать иск о расторжении, выселении и долге. Госпошлина за иск о выселении 80 €, а процесс может длиться гораздо дольше, даже несколько лет.
- Исполнительный документ передают присяжному судебному исполнителю (госпошлина 3 €). Его вознаграждение за выселение 160 € за первый час и 62 € за каждый следующий полный час, плюс расходы на исполнение.
Точный порядок смотрите в Гражданском процессуальном законе. При сомнениях попросите юриста проверить предупреждение и заявление: ошибка может затянуть процесс на месяцы.
Чего точно НЕ делать
Не меняйте замки и не ограничивайте доступ арендатора: право аренды действует, пока договор не прекращён.
Не отключайте отопление, электричество, воду, канализацию или вывоз мусора: это административное нарушение со штрафом до 280 штрафных единиц для частного лица.
Не выносите вещи арендатора и не угрожайте: всё написанное потом может обернуться против вас в суде.
Если арендатор остаётся после окончания договора, он должен возместить убытки и заплатить за пользование квартирой, но выселить его может только судебный исполнитель на основании решения суда.
Взыскание долга и залог
По окончании договора из залога можно покрыть неоплаченные по договору платежи, немедленно сообщив об этом арендатору. Если договор это предусматривает, залог можно использовать и во время аренды. Остаток долга взыскивается через суд.
- Предупредительный порядок: для документально подтверждённого долга до 15 000 €, заявление только онлайн. У должника 30 дней, чтобы заплатить или возразить; без возражений решение сразу подлежит исполнению. Недоступен, если у должника нет задекларированного места жительства в Латвии или долг солидарный, например у нескольких арендаторов вместе.
- Упрощённая процедура: для исков, где основной долг не превышает 3 000 €, по стандартной форме и обычно в письменном процессе.
- Оба пути взыскивают только деньги и не освобождают квартиру.
- После окончания договора задекларированное место жительства бывшего арендатора можно аннулировать, подав заявление в самоуправление.
Сколько покроет залог?
- Долг
- 1 500 €
- Из залога
- 500 €
- Взыскать
- 1 000 €
Долг превышает плату за два месяца: есть основание расторгнуть договор, предупредив минимум за месяц.
В следующий раз: профилактика
Лучшая защита — правильный арендатор и грамотно оформленный договор: проверка арендатора, залог до двух месячных плат, письменный договор с обязанностью освободить квартиру и актом передачи, запись в Земельную книгу и рыночная арендная плата: посмотрите реальные арендные цены района. Риелтор по недвижимости может проверить арендатора и подготовить договор за вас; комиссия обычно 50% месячной платы, и часто её платит арендатор.