Только письменный договор
Закон об аренде жилых помещений устанавливает, что письменный договор аренды является единственным правовым основанием для пользования квартирой. Устная договорённость не даёт определённости ни одной стороне, а в споре её содержание почти невозможно доказать. Арендатор всегда физическое лицо; арендодателем может быть и частное лицо, и предприятие.
Изменить договор можно только письменным соглашением обеих сторон, поэтому и повышение платы, и продление срока, и нового жильца нужно оформить письменно.
Что обязательно должно быть в договоре
Первые пять пунктов обязательны по закону. Дополнительно можно договориться о пользовании квартирой и оборудованием, субаренде, домашних животных, улучшениях и ремонте. Закон не устанавливает потолка или индекса арендной платы: если хотите пересматривать плату ежегодно, запишите в договор конкретный порядок, например фиксированный процент или индекс потребительских цен.
Если договор будет внесён в Земельную книгу или заверен нотариусом, обязательно запишите в шестом пункте обязанность арендатора освободить квартиру в конце срока и при неуплате: только тогда при долгах доступно ускоренное выселение. Подробнее: что делать, если арендатор не платит.
- § 1
Квартира: адрес, площадь и описание, а также имена и персональные коды сторон.
- § 2
Срок: дата начала и окончания договора.
- § 3
Арендная плата: сумма, как и когда её платят, а также условия и порядок её изменения.
- § 4
Коммунальные услуги: какие услуги получает арендатор, их цена, как и когда их оплачивать.
- § 5
Жильцы: лица, которые будут жить вместе с арендатором.
- § 6
Залог и освобождение квартиры: сумма, порядок возврата и обязанность арендатора съехать в конце срока или при неуплате.
Договор аренды жилого помещения
Правила залога
Залог не может превышать плату за два месяца и вносится в порядке, установленном договором. На рынке чаще всего просят плату за один месяц. По окончании договора из залога можно покрыть неоплаченные по договору платежи арендатора, немедленно сообщив ему об этом. Неиспользованная часть возвращается не позднее дня освобождения квартиры, если договором не установлено иное.
В договоре можно предусмотреть, что арендодатель использует залог для покрытия просроченных платежей уже во время аренды, а арендатор его пополняет. Дополнительно или вместо залога можно договориться о поручителе или договорном штрафе. Возмещение ущерба опишите в договоре чётко, поскольку закон связывает залог с предусмотренными договором платежами.
Допустим ли размер залога?
Допустимо: плата за 1 мес. Предел: 1 000 €.
Срок, расторжение и запись в Земельную книгу
Договор аренды заключается на определённый срок; минимального или максимального срока закон не устанавливает. Арендатор может расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив минимум за месяц. Арендодатель может расторгнуть его только по основаниям, указанным в законе, и таких оснований, как «квартира нужна мне самому» или «я продаю квартиру», в законе нет.
- Основания для арендодателя: порча квартиры или использование не по назначению, жильцы без согласия арендодателя, долг по арендной плате больше двух месячных плат или просрочка коммунальных платежей более двух месяцев, а также снос или перестройка дома.
- При долге или несогласованных жильцах арендодатель письменно предупреждает минимум за месяц, указав невыполненную обязанность, срок просрочки, сумму и последствия.
- Право аренды можно внести в Земельную книгу без канцелярской пошлины: онлайн на zemesgramata.lv с надёжной электронной подписью или с заверенной нотариусом подписью.
- Если квартиру продают, нового владельца связывает только внесённый в Земельную книгу договор. Невнесённый договор прекращается, когда покупатель регистрирует право собственности, и арендатору может понадобиться съехать в течение двух месяцев.
- Внесённый в Земельную книгу или нотариально заверенный договор с обязанностью освободить квартиру позволяет при долгах использовать ускоренное бесспорное выселение через суд.
Если у вас старый договор, заключённый до 30 апреля 2021 года и не внесённый в Земельную книгу, проверьте его: иски о регистрации такого договора или приведении его в соответствие с новым законом нужно подать до 31 декабря 2026 года.
Невнесённый договор
- ·Связывает только нынешнего владельца
- ·При продаже прекращается, когда покупатель регистрирует собственность
- ·Выселение за долги через обычный иск
Внесённый в Земельную книгу
- ·Без канцелярской пошлины, онлайн с электронной подписью
- ·Связывает и нового владельца до конца срока
- ·Ускоренное бесспорное выселение за долги
Договор может закончиться не раньше
—
Предупреждение направляют по указанному в договоре адресу, в том числе по e-mail, или через присяжного судебного исполнителя. Из-за долга арендодатель может расторгнуть договор, только если долг больше двух месячных плат. Если срок договора истекает раньше, договор заканчивается в этот день.
Акт приёма-передачи
Закон позволяет сторонам составить акт приёма-передачи при въезде и при выезде, и это самый ценный документ в споре о залоге. Запишите показания счётчиков, число ключей, состояние квартиры и недостатки и приложите фото. Без акта спор о залоге превращается в «слово против слова».
Если арендная плата ещё не определена, сначала посмотрите реальные арендные цены района: правильно оценённая квартира сдаётся быстрее. Практические шаги описаны в руководстве по сдаче квартиры.
Акт приёма-передачи
АКТ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ (въезд) Квартира: …………………… Дата: …………………… Показания счётчиков: – Электричество, кВт·ч: …… – Холодная вода, м³: …… – Горячая вода, м³: …… – Отопление или газ: …… Ключей: 2 шт. Состояние квартиры и недостатки: …………………… Фотографии состояния сделаны и переданы обеим сторонам. Арендодатель: …………………… Арендатор: ……………………
Если арендатор задерживает платежи, читайте, что делать, если арендатор не платит.