Обновлено: ноябрь 2026

Сдавать или продавать?

Неверный ответ может стоить десятки тысяч. Верный зависит от трёх вещей: доходности, ваших планов и того, хотите ли вы вообще быть арендодателем.

Путь 1СдатьДоход каждый месяц, квартира остаётся вашейПуть 2ПродатьКапитал свободен, обязанности заканчиваются

Подготовила редакция TopMakleri.lv

Новый дом с деревянным фасадом среди деревьевRīga сейчасАренда14,8 €/m²в месяцПродажа2 686 €/m²медиана предложенийСоотношение за год ≈ 6,6%

Коротко

5%–11%

рыночное соотношение в крупных городах

Валовая доходность аренды в Латвии сильно зависит от города и дома; расходы, пустые месяцы и налог 10% забирают свою долю.

Сдавать

Сдавать стоит, когда доходность хорошая, остаток кредита мал и вы верите в район, или можете вернуться сами.

Продавать

Продавать стоит, когда капитал нужен в другом месте, дом ждут большие вложения или вы не хотите обязанностей арендодателя.

Решайте по цифрам, а не по ощущениям: сравните оценку аренды и оценку продажи своей квартиры.

Рассчитайте свою доходность →

Начните с доходности

Валовая доходность — это годовая арендная плата, делённая на стоимость квартиры. В Латвии она сильно различается: обычно выше в недорогих серийных квартирах и небольших городах, ниже в дорогих новых проектах и в центре Риги.

Свои цифры дают две оценки: сколько аренды принесла бы ваша квартира и за сколько она продастся. Города сравнивает арендный раздел нашего обзора рынка.

Формула

Валовая доходность=годовая арендастоимость квартиры

Многоквартирные дома у воды осенью

Аренда и цена продажи в крупных городах

Медиана объявлений о квартирах за квадратный метр: аренда и продажа отдельно, затем их соотношение за год. Это грубый рыночный показатель, а не доходность вашей квартиры.

ГородАренда в месяцПродажа

Соотношение = аренда €/m² в месяц × 12 / цена продажи €/m². Цены предложений, а не сделок; расходы и налоги не учтены.

От валовой к чистой: что остаётся

  • Пустые месяцы: между арендаторами закладывайте в среднем месяц в год.

    В калькуляторе: Пустые месяцы

  • Ремонт и износ: освежение между арендаторами, бытовая техника, накопительный фонд дома.

    В калькуляторе: Ремонт и прочие расходы

  • Налог: 10% от полученной арендной платы; вычесть можно только налог на недвижимость.

    В калькуляторе: Подоходный налог

  • Ваше время или комиссия риелтора: обычно 50% месячной платы, часто её платит арендатор.

    В калькуляторе: Ремонт и прочие расходы

Пример: при валовой доходности 6% после одного пустого месяца, налога 10% и расходов владельца чистая доходность часто около 4–4,5%. К этому прибавляется (или вычитается) изменение стоимости квартиры.

Калькулятор доходности

Цифры вашей квартиры: валовый доход, каждый расход отдельной строкой и то, что реально остаётся за год.

Ещё нет своих цифр?

Возьмите за основу медиану объявлений города за квадратный метр. Оценку своей квартиры дадут страницы цены продажи и арендной цены.

€
€/мес.

Плата за управление домом, накопительный фонд, страховка: то, что не платит арендатор.

€/мес.

Единственный расход, который можно вычесть из дохода от аренды.

€ в год

Пустых месяцев в год

Правило: один месяц в год.

Освежение между арендаторами, техника, расходы на поиск арендатора.

€ в год

Например, ставка по вкладу или по кредиту, которую вы знаете. Введите сами.

% в год

Валовая и чистая доходность сразу

Введите стоимость квартиры и месячную аренду. Каждый расход появится здесь отдельной строкой, и вы увидите, откуда берётся разница.

Оценка цены продажи →Оценка арендной цены →
Светлая гостиная с комнатным растением

Путь 1

Когда выигрывает аренда

  • Доходность хорошая для района, спрос арендаторов стабилен (вузы, рабочие места).
  • Вы верите в долгосрочный рост цен в районе: аренда тогда добавка к росту стоимости.
  • В будущем вы можете сами вернуться в квартиру (работа, дети, родители).
  • Остаток кредита мал или ставка низкая: аренда покрывает расходы с запасом.
Узнать арендную цену →Как сдать квартиру →
Старые крыши и обветшалые фасады

Путь 2

Когда выигрывает продажа

  • Капитал нужен в другом месте: новое жильё, бизнес, более диверсифицированные вложения.
  • Дом ждут большие расходы (крыша, утепление, инженерные сети): они съедят доходность нескольких лет.
  • Доходность низкая, и вы не верите в рост района.
  • Роль арендодателя не для вас: смена жильцов, поздние звонки, риск долгов.
Узнать цену продажи →Сколько стоит продажа →

Налоговый нюанс: если квартира принадлежит вам больше 60 месяцев и за это время была вашим задекларированным местом жительства не менее 12 месяцев подряд, или 60 месяцев была вашей единственной недвижимостью, продажа обычно не облагается налогом, даже если в промежутке вы её сдавали. Иначе с прибыли платится 25,5% подоходного налога, поэтому момент продажи стоит спланировать.

Служба госдоходов (VID): первые шаги арендодателя (на латышском) ↗Закон о подоходном налоге с населения (likumi.lv, на латышском) ↗Сколько стоит продажа →

Третий путь: попробуйте год

Если сомневаетесь, сдайте квартиру на год и проверьте реальные цифры: фактическую аренду, фактические расходы и свои ощущения. Продать можно всегда. Практические шаги сдачи и грамотно составленный договор аренды держат риски под контролем.

  1. 1

    До начала

    Две оценки

    Узнайте, сколько аренды принесла бы квартира и за сколько она продастся. Внесите обе цифры в калькулятор и запишите результат.

  2. 2

    1-й месяц

    Договор и арендатор

    Письменный договор на определённый срок, сообщение в VID в течение 5 рабочих дней, акт приёма-передачи с показаниями счётчиков и чёткая договорённость, кто что оплачивает.

  3. 3

    2–11-й месяцы

    Реальные цифры

    Записывайте фактическую аренду, фактические расходы и время, которое уходит на сдачу. Так в конце года будет с чем сравнить.

  4. 4

    12-й месяц

    Решение

    Внесите реальные цифры в калькулятор и посмотрите, устраивают ли вас чистый доход и ощущения. Тогда выбор надёжнее: сдавать дальше или продавать.

Если арендатор задерживает платежи, поможет руководство «Арендатор не платит».

Решили? Найдите самых активных риелторов по недвижимости в своём районе

Введите адрес квартиры и при желании свяжитесь с ними.

Продаю

Риелторы по продаже в вашем районе. Сначала оцените сами: оценка цены продажи.

Сдаю

Риелторы по аренде в вашем районе. Сначала посмотрите: оценка арендной цены.

Частые вопросы

Какая доходность аренды хорошая в Латвии?

Это сильно зависит от города и дома. Сравните оценки аренды и продажи своей квартиры и посчитайте чистую доходность: после пустых месяцев, расходов владельца и налога 10% она обычно на 1–2 п. п. ниже валовой.

Потеряю ли я освобождение от налога при продаже, если сдам квартиру?

Не обязательно. Если квартира принадлежит вам больше 60 месяцев и за это время была вашим задекларированным местом жительства не менее 12 месяцев подряд, или была вашей единственной недвижимостью, продажа обычно не облагается налогом. Иначе с прибыли платится 25,5% подоходного налога.

Сколько пустых месяцев закладывать?

Осторожное правило — месяц в год: смена арендатора, мелкий ремонт и поиск нового. У правильно оценённой квартиры может быть меньше.

Как рассчитать валовую доходность?

Умножьте месячную аренду на 12 и разделите на стоимость квартиры. Например, 500 € в месяц при стоимости 100 000 €: 6000 € / 100 000 € = 6% в год. Для чистой доходности до деления вычтите из годовой аренды пустые месяцы, расходы владельца, ремонт и налог.

Как облагается доход от аренды?

Частное лицо без зарегистрированной хозяйственной деятельности платит 10% от полученной арендной платы; вычесть можно только налог на недвижимость. О договоре нужно сообщить в VID в течение 5 рабочих дней, доход декларируется в годовой декларации, налог платится до 23 июня.

Где получить оценку аренды и продажи для своей квартиры?

Оценку аренды даёт страница арендных цен TopMakleri.lv, оценку продажи — страница оценки жилья: введите адрес и увидите диапазон по текущим предложениям в районе. Обе бесплатны.

Нужен ли риелтор, чтобы сдать квартиру?

Нет. Арендатора можно найти и самому. Риелтор по недвижимости делает фото, объявления, показы, проверку арендатора и договор, так что ваше время остаётся свободным. Комиссия обычно 50% месячной платы, и часто её платит арендатор.

Источники

Это общая информация, а не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация; точные условия уточняйте в Службе госдоходов (VID), в банке и в официальных источниках.

Читайте также