Оцените кредитоспособность (правила Latvijas Banka)
Правила управления кредитным риском Latvijas Banka задают чёткие рамки жилищного кредитования. Все ваши платежи по кредитам вместе не могут превышать 40% чистого месячного дохода семьи (DSTI), общий долг — шесть годовых чистых доходов (DTI), а максимальный срок — 30 лет. Если у жилья класс энергоэффективности A+, A, B или C, лимиты мягче: 45% дохода и восемь годовых доходов.
Закон о защите прав потребителей ограничивает ипотеку 90% рыночной стоимости недвижимости, а с государственной гарантией ALTUM — 95% цены покупки. Если вы покупаете жильё для сдачи в аренду, банк может дать не более 70% его стоимости.
Банки смотрят и на стабильность дохода, имеющиеся обязательства и платёжную историю. Перед подачей заявки сократите потребительские кредиты и рассрочки и закройте ненужные лимиты по картам: даже неиспользуемый лимит может уменьшить сумму, которую вам дадут.
Какой кредит вам по силам?
- Новый платёж до
- 800 € / мес.
- Кредит примерно до
- 144 000 €
Ограничивает лимит долга (6 годовых доходов)
С взносом 10% — жильё до 160 000 €
С взносом 20% — жильё до 180 000 €
Расчёт по правилам Latvijas Banka: все платежи по кредитам вместе до 40% чистого дохода и долг до 6 годовых чистых доходов (для жилья A+–C — 45% и 8). В лимит долга входит и остаток по имеющимся кредитам. Точную сумму определит банк, который смотрит также на стабильность дохода и кредитную историю.
Накопите взнос и учтите расходы по сделке
Минимум по закону — 10% цены, так как кредит не может превышать 90% рыночной стоимости. На практике банки часто просят 15–20% собственных средств, особенно для старых домов. С гарантией ALTUM взнос может составлять всего 5%. Для квартиры за 100 000 € это 10 000 € при 10%, 20 000 € при 20% и 5 000 € с гарантией.
Отложите деньги и на расходы по сделке. За регистрацию права собственности в Земельной книге физическое лицо платит госпошлину 1,5% от цены или кадастровой стоимости (от большей), но не более 50 000 €; семьи с детьми, покупающие с гарантией ALTUM, платят 0,5% от стоимости до 100 000 €. Регистрация ипотеки — госпошлина 0,1% от суммы кредита, плюс канцелярский сбор 15 € за каждую новую запись. Учтите также вознаграждение нотариуса за заверение подписей и заключение сертифицированного оценщика (примерно от 150 €).
Если взнос даст продажа нынешнего жилья, риелтор по недвижимости поможет согласовать обе сделки по времени. Всю сумму, нужную для покупки, рассчитайте в руководстве для первого покупателя.
Первоначальный взнос за квартиру за 100 000 €
20% · Банки часто просят
20 000 €
15% · Часть банков
15 000 €
10% · Минимум по закону
10 000 €
5% · С гарантией ALTUM
5 000 €
Отложите и на расходы по сделке
- Госпошлина за регистрацию собственности (1,5%)
- 1 500 €
- Запись ипотеки (0,1% от кредита 90 000 €)
- 90 €
- Канцелярские сборы (2 записи)
- 30 €
- Заключение оценщика
- от 150 €
Поддержка ALTUM: гарантии, Balsts и кредит в регионах
Государственное финансовое учреждение развития ALTUM помогает тем, чьих доходов хватает на кредит, но не хватает на взнос. ALTUM даёт банку гарантию, и тогда банк может выдать до 95% цены покупки. Заявка подаётся через банк (Bigbank, Citadele, Luminor, SEB, Swedbank), решение ALTUM принимает за 5 рабочих дней.
Условия программ меняются, поэтому перед заявкой проверьте актуальные правила на altum.lv.
Гарантия для семей с детьми
Максимальная гарантия: доля кредита и сумма
| Дети | Рига и окрестности | Остальная Латвия |
|---|---|---|
| 1 | до 10%, макс. 10 000 € | до 30%, макс. 30 000 € |
| 2 | до 15%, макс. 15 000 € | до 40%, макс. 40 000 € |
| 3 | до 20%, макс. 20 000 € | до 50%, макс. 50 000 € |
| 4+ | до 30%, макс. 30 000 € | до 50%, макс. 50 000 € |
Рига и окрестности: Рига, Юрмала, Марупе, Олайне, Кекава, Саласпилс, Ропажи, Адажи. Для жилья класса A или почти нулевой энергии гарантия больше на 5% (до 5 000 €).
Гарантия для семей с детьми: если на содержании ребёнок до 23 лет (беременность тоже учитывается). Размер зависит от числа детей и места: в Риге, Юрмале, Марупе, Олайне, Кекаве, Саласпилсе, Ропажи и Адажи максимум 10 000–30 000 €, в остальной Латвии 30 000–50 000 €. Сделка до 300 000 €, разовая плата 2,5% от суммы гарантии.
Гарантия для молодых специалистов: до 35 лет включительно, со средним профессиональным или высшим образованием. До 20% кредита, максимум 50 000 €, на 10 лет; плата 2,4% в год от остатка гарантии.
Balsts: безвозвратное пособие семьям с тремя и более детьми: 8 000 € (трое детей) или 10 000 € (четверо и больше), плюс 2 000 € за жильё почти нулевой энергии. Его можно направить на взнос, если у семьи нет другого жилья и доход в пределах лимита.
Жилищный кредит в регионах: прямой кредит ALTUM на жильё за пределами Риги и её окрестностей: до 74 000 €, взнос от 5%, ставка 6-месячный EURIBOR + 2,5%, срок до 30 лет.
Сравните предложения банков
Запросите предложения минимум в двух-трёх банках и сравнивайте не только ставку, а все расходы: маржу, плату за оформление договора, требования к счёту и страховке и годовую процентную ставку (GPL). По данным Latvijas Banka, почти у 70% ипотечных кредитов, выданных в 2026 году, маржа составляла 1,2–1,6%, и лишь примерно у 5% она превышала 2%. Даже 0,3 процентного пункта за 30 лет — это тысячи евро.
Стоит пересмотреть и действующий кредит. С 2024 года прежний банк не вправе требовать компенсацию за рефинансирование кредита с плавающей ставкой, новый банк может взять за договор не более 1% кредита, а пошлина Земельной книги платится только с увеличения суммы. С января 2025 по август 2026 года маржа снижена более чем по 14 500 кредитам: в среднем на 0,45 п.п. в том же банке и на 0,75 п.п. при рефинансировании в другом.
- Платёж банка A
- 495 €
- Платёж банка B
- 513 €
- Разница в месяц
- 18 €
- Разница за 30 лет
- 6 398 €
Расчёт по аннуитетному графику при неизменном EURIBOR. В предложениях банков сравнивайте также плату за оформление и годовую процентную ставку (GPL).
Что влияет на вашу ставку
Ставка по ипотеке в Латвии почти всегда плавающая: 6-месячный EURIBOR плюс маржа банка. В 2025 году базовой ставкой для 88,6% выданных кредитов был 6-месячный EURIBOR, а предложений с фиксированной ставкой мало. На EURIBOR вы не влияете, но маржа обсуждаема — именно её и стоит сравнивать между банками.
Больший первоначальный взнос (меньшее соотношение кредита и стоимости, LTV) обычно даёт более низкую маржу.
Стабильный официальный доход и чистая кредитная история усиливают позицию.
Энергоэффективное жильё (класс A+–C) позволяет взять больше: платежи до 45% дохода и долг до 8 годовых доходов.
Зарплатный счёт и другие продукты того же банка могут помочь снизить маржу.
Что обычно просит банк
Подготовьте это до подачи заявки.
- Документ, удостоверяющий личность
- Выписка со счёта или справка о доходах
- Данные об имеющихся кредитах и лизингах
- Данные жилья: раздел Земельной книги, объявление или договор о задатке
- Заключение сертифицированного оценщика (после предварительного предложения банка)