Дом и его управление
В Латвии квартира почти всегда находится в многоквартирном доме, которым собственники квартир управляют сообща. Все собственники образуют сообщество собственников, которое обычно поручает управление управляющему (pārvaldnieks) или создаёт общество собственников квартир (DzĪB). Поэтому ваши будущие расходы и риски зависят от дома не меньше, чем от самой квартиры.
Большая часть жилья в Латвии — в советских типовых сериях: «хрущёвки», дома 103-й, 119-й, 467-й и 602-й серий, «литовский проект». Многим из них предстоит обновление крыши, фасада, коммуникаций или отопления, и рано или поздно это скажется на вашем кошельке. Выясните, реновирован ли дом или реновация планируется.
Главная информация — в деле дома (mājas lieta), которое управляющий ведёт в электронном виде в Информационной системе строительства (BIS): решения собственников, договор управления, отчёты о доходах и расходах, остаток накопительного фонда и данные обследований. Дело дома могут смотреть собственники квартир, поэтому попросите продавца показать его. Раз в год управляющий обязан представить собственникам план работ и отчёт, в котором указаны и общие долги собственников.
Спросите у управляющего или продавца
- 1Кто управляет домом (управляющий или общество собственников) и каков платёж за обслуживание на м²?
- 2Сколько денег в накопительном фонде и сколько каждый собственник вносит в него в месяц?
- 3Какие крупные работы выполнены и что планируется в ближайшие годы (крыша, стояки, тепловой узел, фасад, реновация)?
- 4Есть ли у дома кредит, например на реновацию, и сколько он стоит в расчёте на квартиру?
- 5Каковы долги собственников дому и есть ли неоплаченные счета у самой квартиры?
дорогой сюрпризДо задатка: справка о долгах
С 2026 года неоплаченные платежи продавца за обслуживание, коммунальные услуги и накопительный фонд до трёх лет назад переходят к покупателю, а в Земельной книге они не видны. Попросите продавца получить справку управляющего и пропишите в договоре, как гасятся долги.
BIS ↗
Сама квартира
Смотрите квартиру спокойно и при дневном свете, а не только на фото. Пятна сырости или плесени (особенно в ванной, под окнами и во внешних углах), посторонний запах, наклонные полы или трещины в несущих стенах могут говорить о скрытых и дорогих проблемах.
Обратите внимание на возраст окон, радиаторов, электропроводки (есть ли современный щит с автоматами?) и труб: их замена стоит тысячи евро. Оцените также планировку, шум и естественный свет в разное время суток. Если стены перенесены или помещения объединены, спросите, согласована ли перепланировка в стройуправлении и зарегистрирована ли в кадастре.
Сырость и плесень
Ванная, места под окнами и внешние углы. Посторонний запах — тоже признак.
Полы и стены
Наклонный пол или трещины в несущей стене могут указывать на скрытую проблему.
Окна и радиаторы
Возраст и состояние: их замена — дорогая работа.
Электрика и трубы
Есть ли в щите автоматы? Сколько лет трубам?
Планировка и свет
Смотрите квартиру при дневном свете и прислушайтесь, сколько слышно шума.
Документы: Земельная книга, справка о долгах, энергосертификат
Проверьте в Земельной книге, кто собственник и есть ли на квартире ипотека, запреты или другие обременения. Если ипотека есть, договоритесь, что кредит продавца погашается из цены покупки, а деньги держите на депозите нотариуса или банковском счёте сделки до записи на ваше имя.
С 2026 года покупатель отвечает по неоплаченным платежам прежнего владельца за обслуживание, коммунальные услуги, накопительный фонд и пользование землёй, возникшим не ранее чем за три года до покупки, вместе с пенями и неустойками. Это касается добровольных сделок после 31 декабря 2025 года (статья 13.1 Закона о квартирной собственности), и в Земельной книге эти долги не видны. Попросите продавца получить справку управляющего о платежах и пропишите в договоре, что продавец погашает долги или они удерживаются из цены. Если платить всё же придётся вам, сумму можно взыскать с продавца, если в договоре не оговорено иное.
При продаже квартиры энергосертификат обязателен, если квартира больше 50 м² и в ней есть индивидуальный учёт тепла или энергии; он не нужен, если есть действующий сертификат всего дома. В большинстве советских квартир индивидуального учёта тепла нет, поэтому решающим является сертификат дома, если он есть. Сертификат действует 10 лет, и если он выдан, показатели энергоэффективности должны быть указаны в объявлении. Сертификаты можно увидеть в Информационной системе строительства (BIS). На жильё класса энергоэффективности A+–C банк может дать больше.
Нужен ли квартире энергосертификат?
Ответьте на три вопроса (по объявлению или у продавца).
Есть ли в квартире индивидуальный учёт тепла или энергии?
Земля под домом: разделённая собственность
Во многих приватизированных домах земля под домом принадлежит другому собственнику. Это называется разделённой собственностью, и тогда собственники квартир платят владельцу земли законную плату за пользование землёй: сейчас 4% в год от кадастровой стоимости земли, но не менее 50 € в год, которая делится между квартирами.
В декабре 2025 года Конституционный суд постановил, что нынешнее регулирование платы утрачивает силу 1 января 2027 года. В октябре 2026 года правительство поддержало поправки: не менее 4% в год от универсальной кадастровой стоимости земли плюс компенсация владельцу земли налога на недвижимость; на ноябрь 2026 года Сейм их окончательно не принял. С 2023 года собственники квартир могут также прекратить принудительную разделённую собственность, выкупив землю по кадастровой стоимости, если так решат владельцы более половины квартир; согласие владельца земли не требуется.
- 1
Проверьте в Земельной книге или на kadastrs.lv, кому принадлежит земля под домом.
- 2
Если земля принадлежит другому, спросите у управляющего, какова плата за землю на квартиру и оплачена ли она.
- 3
Выясните, начали ли собственники выкуп земли и какой будет ваша доля.
Район и будущее
Покупая квартиру, вы покупаете и место, а его не изменить. Побывайте в районе в разное время суток и узнайте, что там происходит.
Шум, парковка, общественный транспорт и услуги (магазин, школа, детсад) в пешей доступности.
Планируемая застройка или дорожные работы рядом: смотрите территориальный план самоуправления.
Тенденция цен в районе и самые активные риелторы по недвижимости: смотрите обзор рынка и страницу района.
Обзор рынкаЦены на картеРиелторы района