Обновлено: ноябрь 2026

Как оценить стоимость жилья

Перед продажей стоит знать, сколько ваше жильё действительно стоит. Вот как оценить его реалистично, без завышения и занижения, и почему кадастровая стоимость здесь не поможет.

Узнайте цену своего жилья сейчас

  • Диапазон цен сразу
  • Без регистрации
  • Бесплатно

Подготовила редакция TopMakleri.lv

Новый многоквартирный дом среди деревьев
Одна страна, очень разные цены. Медиана цены предложения квартир в крупнейших самоуправлениях — от 836 до 2 865 €/m². Цены на карте →

Коротко

  1. 01Первый диапазон

    Начните с цен похожего жилья в вашем районе (€/m²): и зарегистрированных сделок, и текущих объявлений.

  2. 02Диапазон уже

    Учитывайте состояние, этаж, серию дома, энергоэффективность и то, кому принадлежит земля под домом: они меняют цену на десятки процентов.

  3. 03Точная оценка

    Цена объявления — не цена сделки, а кадастровая стоимость — не рыночная. Точную цену определит местный риелтор по недвижимости.

01 / 05

Начните с сопоставимых сделок

Проще всего посмотреть, за сколько похожее жильё в вашем районе выставлено и продано. Посмотрите медианную цену (€/m²) в вашем районе и умножьте её на площадь вашего жилья: получите первый диапазон.

Цены зарегистрированных сделок собирает Государственная земельная служба (VZD). По городам и годам они есть в обзоре рынка недвижимости Латвии.

Подбирайте максимально похожие объекты: тот же район, близкая площадь, число комнат, серия дома и год постройки. Чем ближе сравнение, тем надёжнее оценка.

Хороший объект для сравнения

  • Тот же район
  • Близкая площадь
  • Столько же комнат
  • Похожие серия и год
Похожие панельные дома рядом друг с другом
Точную площадь найдёте в кадастре (kadastrs.lv) или в Земельной книге.
СамоуправлениеОтправная точка

Отправная точка — медиана цен объявлений в самоуправлении, умноженная на площадь, а не цена вашего жилья. Район, дом и состояние сдвигают её на десятки процентов.

Посмотрите диапазон цен по вашему адресу →

02 / 05

Учитывайте, что влияет на цену

Медиана — отправная точка, но ваше конкретное жильё может сильно отличаться. Главные факторы:

  1. Расположение и дом: каково ваше жильё по сравнению с типичным в районе?
    1

    Расположение и дом — даже в одном районе цена отличается от дома к дому.

    Лучше: ухоженный дом, ценимая улица · Хуже: шумное место, дом в плохом состоянии

  2. Состояние и ремонт: каково ваше жильё по сравнению с типичным в районе?
    2

    Состояние и ремонт — жильё со свежим ремонтом стоит дороже, требующее ремонта — дешевле.

    Лучше: свежий ремонт · Хуже: нужен ремонт

  3. Этаж и вид: каково ваше жильё по сравнению с типичным в районе?
    3

    Этаж и вид — в многоквартирном доме важны и этаж, и наличие лифта.

    Лучше: высокий этаж с лифтом, открытый вид · Хуже: первый этаж или высоко без лифта

  4. Серия дома, год и энергоэффективность: каково ваше жильё по сравнению с типичным в районе?
    4

    Серия дома, год и энергоэффективность — новый или реновированный дом ценнее, а под жильё с энергоклассом от A+ до C банки могут дать больший кредит.

    Лучше: новый или реновированный дом · Хуже: нереновированный дом, большие расходы на отопление

  5. Планировка: каково ваше жильё по сравнению с типичным в районе?
    5

    Планировка — продуманная планировка продаётся лучше, чем те же метры в неудачной компоновке.

    Лучше: раздельные комнаты, удобная планировка · Хуже: проходные комнаты, много коридора

  6. Земля под домом: каково ваше жильё по сравнению с типичным в районе?
    6

    Земля под домом — если земля принадлежит другому собственнику (разделённая собственность), владельцы квартир платят за пользование землёй, и покупатели учитывают это в цене.

    Лучше: земля принадлежит владельцам квартир · Хуже: земля чужая, нужно платить за пользование землёй

Ваше жильё в сравнении с районом

0 / 6
ДешевлеМедиана районаДороже

Отметьте хотя бы один фактор

Сравните своё жильё с типичным похожим жильём в районе: тот же тип и близкая площадь.

Насколько именно — зависит от величины разницы. Проверьте оценку по своему адресу и спросите мнение местного риелтора.

Узнать цену по адресуЗапросить оценку риелтора
Прибрежный посёлок с высоты птичьего полёта

03 / 05

Цена объявления — не цена сделки

На ss.lv и city24.lv вы видите цены предложения: сколько продавцы надеются получить. Реальная цена сделки часто ниже (торг, ситуация на рынке). Цены зарегистрированных сделок и более широкую картину даёт обзор рынка недвижимости.

Торг

Покупатель делает предложение, продавец отвечает. Окончательная цена согласуется только после этого.

Ситуация на рынке

Когда покупателей меньше, а предложений больше, у продавца меньше простора в цене.

Цена м² квартир: запрошенная и уплаченная

Цена объявления, сейчас в продажеЦена сделки, VZD

  • Rīgaсделки 2026 янв–сен

    2 683 €/m²
    1 156 €/m²

  • Jūrmalaсделки 2026 янв–сен

    2 865 €/m²
    1 025 €/m²

Продающиеся и проданные квартиры — не одни и те же, поэтому разница — не прямой простор для торга. Но она показывает, что цена на портале — ещё не цена сделки.

Rīga · цена продажи квартир · 2026 (янв–сен)

1 156 €/m²

+65,4 %за 10 лет · 8 343 сделки

1 500 €500 €
201620182020202220242026

Данные о сделках Государственной земельной службы (VZD), медианная цена квартир.

Цены зарегистрированных сделок по городам вместе со сроком продажи и числом предложений — в обзоре рынка недвижимости.

04 / 05

Кадастровая стоимость — не рыночная

Кадастровую стоимость Государственная земельная служба (VZD) рассчитывает автоматически, по формуле, из данных кадастра: площади, назначения, типа строения и износа, а также зоны стоимости, в которой находится объект. Ваше жильё никто не осматривал, поэтому это не рыночная стоимость, и обычно она ниже.

С 1 января 2025 года у каждого объекта две кадастровые стоимости:

  • Фискальная кадастровая стоимость: отражает уровень рынка 2012–2013 годов. От неё считают налог на недвижимость (NĪN), госпошлины и другие платежи в бюджет.
  • Универсальная кадастровая стоимость: отражает рынок на 1 июля 2022 года, но не более 80% среднего уровня рыночных цен. Её используют для платы за пользование землёй, прекращения разделённой собственности и в бухгалтерии.

Стоимости пересчитывают, когда меняются данные кадастра; ежегодного пересчёта 1 января больше нет. Свои кадастровые стоимости можно бесплатно посмотреть на kadastrs.lv или в э-услуге VZD «Mani dati kadastrā».

Ставку налога на недвижимость устанавливает самоуправление: от 0,2% до 3% кадастровой стоимости. В Риге за жильё, где на 1 января задекларировано место жительства, ставка 0,2% от стоимости до 57 000 €, 0,4% от части до 107 000 € и 0,6% от части свыше; если никто не задекларирован, ставка 1,5%. Налог платят четырьмя частями до 31 марта, 15 мая, 15 августа и 15 ноября или сразу за весь год.

Ставки других самоуправлений, льготы и как оспорить стоимость, смотрите в руководстве по налогу на недвижимость.

Кадастровая стоимость — также нижняя граница для госпошлины, которую покупатель платит за укрепление права собственности в Земельной книге: 1,5% от большей из цены сделки и кадастровой стоимости.

  • Фискальная

    Уровень рынка 2012–2013 годов. Налог на недвижимость, госпошлины.

  • Универсальная

    Рынок на 1 июля 2022 года, не более 80% от него. Плата за землю, бухгалтерия.

  • Рыночная

    За сколько жильё продалось бы сегодня. Её определяет риелтор или сертифицированный оценщик.

Сколько составит налог на недвижимость в Риге?

Введите фискальную кадастровую стоимость жилья.

Свою стоимость найдёте на kadastrs.lv.
Кто задекларирован в жилье на 1 января?

60 €в год

15 € в каждый из четырёх платежей

  • 0,2% от 30 000 €60 €

Примерный расчёт для жилья в Риге по ставкам обязательных правил № 148. Задекларированный должен быть гражданином или негражданином Латвии, гражданином ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии либо иметь постоянный вид на жительство в Латвии. Льготы, например для семей с детьми, не учтены. В других самоуправлениях ставки устанавливают их обязательные правила; точная сумма — в платёжном извещении самоуправления.

Фасад старого дома, окна и крыша

05 / 05

Попросите оценку у местного риелтора по недвижимости

Самую точную цену определит местный риелтор по недвижимости, который видит состояние вашего жилья и знает покупателей района. Введите свой адрес: вы сразу увидите диапазон цен и сможете бесплатно запросить точную оценку у самых активных риелторов района.

Если стоимость нужна банку, суду или для баланса компании, мнение риелтора не подойдёт: нужна оценка сертифицированного оценщика недвижимости.

На что риелтор смотрит на месте

  • Состояние и качество ремонта
  • Планировка, свет и вид
  • Дом: реновация, накопления и планируемые работы
  • Кто сейчас ищет жильё в районе и что ценит

Как выбрать риелтора и что у него спросить, читайте в руководстве по выбору риелтора.

Четыре способа узнать цену

  1. Сравнить самому

    Объявления, зарегистрированные сделки и ваша собственная оценка факторов, влияющих на цену.

    Цена
    Бесплатно
    Для чего
    Первое представление

  2. Автоматическая оценка

    Объявления похожего жилья в вашем районе и данные кадастра.

    Цена
    Бесплатно, без регистрации
    Для чего
    Быстрый диапазон цен
    Узнать цену →

  3. Оценка риелтора

    Состояние жилья, планировка и вид, а также кто покупает в районе.

    Цена
    Бесплатно и ни к чему не обязывает
    Для чего
    Назначить цену продажи
    Найти риелтора →

  4. Оценка оценщика

    Официальный документ сертифицированного оценщика недвижимости о рыночной стоимости жилья.

    Цена
    Платно, за квартиру обычно от ~150 €
    Для чего
    Для банка, суда или баланса компании
    Что такое оценка →

Когда цена определена, читайте, как проходит продажа шаг за шагом: как продать квартиру.

Запросите оценку у самых активных риелторов вашего района

Введите адрес недвижимости. Вы увидите самых активных риелторов поблизости и при желании сможете с ними связаться.

Часто задаваемые вопросы

Насколько точна автоматическая оценка?

Оценка по объявлениям похожего жилья даёт хороший диапазон, но не учитывает состояние, этаж и планировку вашего жилья. Точную цену определит риелтор, который видит объект.

Показывает ли кадастровая стоимость, сколько стоит жильё?

Нет. Фискальная кадастровая стоимость отражает рынок 2012–2013 годов, универсальная — не более 80% среднего уровня рыночных цен. Обе считаются по формуле, без осмотра жилья, поэтому рыночная стоимость обычно выше.

Как рассчитывается налог на недвижимость?

От фискальной кадастровой стоимости по ставке самоуправления (0,2–3%). В Риге за жильё с задекларированным местом жительства ставка 0,2–0,6% в зависимости от стоимости, без декларации — 1,5%. Минимальный налог — 7 € с одного плательщика в одном самоуправлении.

Оценка жилья бесплатна?

Мгновенная оценка и оценка риелтора бесплатны и ни к чему не обязывают. Оценка сертифицированного оценщика — платная услуга; за квартиру обычно от примерно 150 €.

Чем оценка риелтора отличается от оценки оценщика?

Оценка риелтора — бесплатная рыночная оценка для планирования продажи. Оценка оценщика — официальный документ, составленный сертифицированным оценщиком недвижимости; её требует, например, банк при выдаче ипотечного кредита. Это платная услуга.

Почему цена сделки может быть ниже цены объявления?

Цена объявления — пожелание продавца. Цена сделки рождается в торге и зависит от ситуации на рынке. Цены зарегистрированных сделок собирает Государственная земельная служба (VZD).

Стоит ли перепроверить площадь?

Да. Цена за м² умножается на площадь, поэтому неверная площадь сдвигает всю цену. Сравните площадь в объявлении или оценке с данными кадастра (kadastrs.lv).

Есть ли в Риге льгота по налогу на недвижимость для семей с детьми?

Да. Если на 1 января в жилье задекларированы дети, Рига даёт льготу 50%, 70% или 90% (за одного, двух или трёх и более детей), но не более 1 000 € в год. В других самоуправлениях льготы устанавливают их обязательные правила.

Данные и источники

Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация; точные условия уточняйте в банке, у нотариуса и в официальных источниках.

Читайте также