Māja un tās pārvaldīšana
Latvijā dzīvoklis gandrīz vienmēr atrodas daudzdzīvokļu mājā, ko tās dzīvokļu īpašnieki pārvalda kopīgi. Visi īpašnieki veido dzīvokļu īpašnieku kopību, kas pārvaldīšanu parasti uztic pārvaldniekam vai arī dibina dzīvokļu īpašnieku biedrību (DzĪB). Tāpēc Jūsu nākotnes izmaksas un riski ir atkarīgi no mājas tikpat lielā mērā kā no paša dzīvokļa.
Liela daļa Latvijas dzīvokļu atrodas padomju laika sērijveida mājās: "hruščovkās", 103., 119., 467. un 602. sērijas mājās un "lietuviešu projekta" mājās. Daudzām no tām priekšā ir jumta, fasādes, inženiertīklu vai siltumapgādes atjaunošana, un tā agri vai vēlu skars arī Jūsu maku. Noskaidrojiet, vai māja jau ir renovēta vai renovācija tiek plānota.
Svarīgākā informācija ir mājas lietā, ko pārvaldnieks glabā elektroniski Būvniecības informācijas sistēmā (BIS): īpašnieku lēmumi, pārvaldīšanas līgums, ieņēmumu un izdevumu pārskati, uzkrājumu fonda atlikums un apsekojumu dati. Mājas lietu var skatīt dzīvokļu īpašnieki, tāpēc palūdziet pārdevējam to parādīt. Pārvaldniekam reizi gadā jāiesniedz īpašniekiem darba plāns un pārskats, kurā norādīti arī īpašnieku kopējie parādi.
Jautājiet pārvaldniekam vai pārdevējam
- 1Kas pārvalda māju (pārvaldnieks vai DzĪB), un cik liela ir apsaimniekošanas maksa par kvadrātmetru?
- 2Cik naudas ir uzkrājumu fondā, un cik katrs īpašnieks tajā iemaksā mēnesī?
- 3Kādi lieli darbi ir paveikti, un kas plānots tuvākajos gados (jumts, stāvvadi, siltummezgls, fasāde, renovācija)?
- 4Vai mājai ir kredīts, piemēram, renovācijai, un kāda ir tā atmaksa uz dzīvokli?
- 5Cik lieli ir īpašnieku parādi mājai, un vai pašam dzīvoklim ir nesamaksāti rēķini?
dārgs pārsteigumsPirms rokasnaudas: izziņa par parādiem
No 2026. gada pārdevēja nesamaksātie apsaimniekošanas, komunālie un uzkrājumu fonda maksājumi līdz trim gadiem atpakaļ pāriet uz pircēju, un zemesgrāmatā tie nav redzami. Palūdziet pārdevējam pārvaldnieka izziņu un ierakstiet līgumā, kā parādi tiek nokārtoti.
BIS ↗
Pats dzīvoklis
Skatiet dzīvokli mierīgi un dienasgaismā, ne tikai fotogrāfijās. Mitruma vai pelējuma plankumi (īpaši vannas istabā, zem logiem un ārējos stūros), sveša smaka, slīpas grīdas vai plaisas nesošajās sienās var liecināt par slēptām un dārgām problēmām.
Pievērsiet uzmanību logu, radiatoru, elektroinstalācijas (vai ir mūsdienīgs sadales skapis ar automātiskajiem slēdžiem?) un cauruļvadu vecumam: to nomaiņa izmaksā tūkstošus eiro. Novērtējiet arī plānojumu, troksni un dabisko gaismu dažādos diennakts laikos. Ja sienas ir pārbūvētas vai telpas apvienotas, jautājiet, vai pārbūve ir saskaņota būvvaldē un reģistrēta kadastrā.
Mitrums un pelējums
Vannas istaba, vietas zem logiem un ārējie stūri. Arī sveša smaka ir pazīme.
Grīdas un sienas
Slīpa grīda vai plaisas nesošajā sienā var liecināt par slēptu problēmu.
Logi un radiatori
Vecums un stāvoklis: to nomaiņa ir dārgs darbs.
Elektrība un caurules
Vai sadales skapī ir automātiskie slēdži? Cik vecas ir caurules?
Plānojums un gaisma
Skatiet dzīvokli dienasgaismā un ieklausieties, cik daudz trokšņa dzirdams.
Dokumenti: zemesgrāmata, parādu izziņa, energosertifikāts
Pārbaudiet zemesgrāmatā, kas ir īpašnieks un vai dzīvoklim ir hipotēka, aizliegumi vai citi apgrūtinājumi. Ja hipotēka ir, līgumā vienojieties, ka pārdevēja kredīts tiek dzēsts no pirkuma summas, un naudu turiet notāra depozītā vai bankas darījuma kontā līdz ierakstam zemesgrāmatā uz Jūsu vārda.
No 2026. gada pircējs atbild par iepriekšējā īpašnieka nesamaksātajiem apsaimniekošanas, komunālajiem un uzkrājumu fonda maksājumiem, kā arī zemes lietošanas maksu, kas radušies ne agrāk kā trīs gadus pirms pirkuma, kopā ar nokavējuma procentiem un līgumsodiem. Tas attiecas uz brīvprātīgiem darījumiem pēc 2025. gada 31. decembra (Dzīvokļa īpašuma likuma 13.¹ pants), un šie parādi zemesgrāmatā nav redzami. Palūdziet pārdevējam pārvaldnieka izziņu par maksājumiem un ierakstiet līgumā, ka pārdevējs parādus nokārto vai tie tiek ieturēti no cenas. Ja parāds tomēr jāmaksā Jums, to var piedzīt no pārdevēja, ja līgumā nav norunāts citādi.
Pārdodot dzīvokli, energosertifikāts ir obligāts, ja dzīvoklis ir lielāks par 50 m² un tam ir individuāla siltuma vai enerģijas uzskaite; tas nav vajadzīgs, ja ir derīgs visas mājas sertifikāts. Lielākajā daļā padomju laika dzīvokļu individuālas siltuma uzskaites nav, tāpēc noteicošais ir mājas sertifikāts, ja tāds ir. Sertifikāts derīgs 10 gadus, un, ja tas izsniegts, energoefektivitātes rādītāji jānorāda sludinājumā. Sertifikātus var redzēt Būvniecības informācijas sistēmā (BIS). Mājoklim ar energoefektivitātes klasi A+–C banka drīkst aizdot vairāk.
Vai dzīvoklim vajadzīgs energosertifikāts?
Atbildiet uz trim jautājumiem (no sludinājuma vai pārdevēja).
Individuāla siltuma vai enerģijas uzskaite dzīvoklī?
Zeme zem mājas: dalītais īpašums
Daudzās privatizētajās mājās zeme zem mājas pieder citam īpašniekam. To sauc par dalīto īpašumu, un tad dzīvokļu īpašnieki maksā zemes īpašniekam likumisko zemes lietošanas maksu: pašlaik 4% gadā no zemes kadastrālās vērtības, bet ne mazāk kā 50 € gadā, ko sadala starp dzīvokļiem.
Satversmes tiesa 2025. gada decembrī nosprieda, ka pašreizējais maksas regulējums zaudē spēku 2027. gada 1. janvārī. Valdība 2026. gada oktobrī atbalstīja grozījumus, kas paredz vismaz 4% gadā no zemes universālās kadastrālās vērtības un zemes nekustamā īpašuma nodokļa kompensāciju zemes īpašniekam; 2026. gada novembrī tie Saeimā vēl nebija galīgi pieņemti. Kopš 2023. gada dzīvokļu īpašnieki var arī izbeigt piespiedu dalīto īpašumu, izpērkot zemi par tās kadastrālo vērtību, ja to nolemj vairāk nekā puse dzīvokļu īpašnieku; zemes īpašnieka piekrišana nav vajadzīga.
- 1
Pārbaudiet zemesgrāmatā vai kadastrs.lv, kam pieder zeme zem mājas.
- 2
Ja zeme pieder citam, pajautājiet pārvaldniekam, cik liela ir zemes lietošanas maksa uz dzīvokli un vai tā ir samaksāta.
- 3
Noskaidrojiet, vai īpašnieki jau ir sākuši zemes izpirkšanu un kāda būs Jūsu daļa.
Apkaime un nākotne
Pērkot dzīvokli, Jūs pērkat arī vietu, un to mainīt nevar. Apmeklējiet apkārtni dažādos diennakts laikos un noskaidrojiet, kas rajonā notiek.
Troksnis, autostāvvieta, sabiedriskais transports un pakalpojumi (veikals, skola, bērnudārzs) pastaigas attālumā.
Plānotā apbūve vai ceļu darbi tuvumā: skatiet pašvaldības teritorijas plānojumu.
Apkaimes cenu tendence un aktīvākie nekustamā īpašuma mākleri: skatiet tirgus pārskatu un apkaimes lapu.
Tirgus pārskatsCenas kartēApkaimes mākleri